选址之开健身房工作室如何挑地段选房子
发布：2019-01-21
来源：未知
作者：管理员
兵马未动，粮草先行，不管做什么项目，预算是准备工作的第一步，工作室的预算相对比较简单，预算项目不多，大致罗列一下：
1. 工作室模式
比如开体能工作室和康复工作室对场地要求肯定不一样，要开空中瑜伽工作室，那么层高是硬指标，如果要砸轮胎，那就要考虑底层，等等，可以结合自身的模式来考虑选址的前提条件。
2. 定位人群
一定要了解你的潜在用户以及他们在哪，在CBD商务区开一家廉价工作室显然不靠谱，是做商务区还是居住区，是小白用户还是硬核用户都有很大差别。
3. 大概区域
要考虑和你住所的距离和交通，如果每天去工作室的路上要耗费2小时，除了浪费时间外，也是非常耗费精力的事情，尽可能找近的，当然如果你是租房住就不存在这些问题了。
4. 预算
其实预算不是自己有多少钱就是多少预算，预算是算出来的，就是要看投入产出比，比如在市中心租金肯定贵，但是人多，所以市中心的预算高一些也合理，关键是要看你预算的房租成本能否被利润涵盖掉（以后再说说工作室怎么算账）
什么是好地段？
什么是好房子？
其实没有好房子的定义，因为对于不同业态的工作室，好房子的定义是不同的，所以这里就以一家普通的健身工作室为例来说，看看哪些因素是在租房时必须考虑的：
1. 毛坯房还是装修房，除非接手其他工作室，否则尽量选择毛坯的，装修成本小，装修周期短。
2. 层高要足够，建议尽量选4米左右的层高，2米5那种标准办公楼层高不适合开工作室。
3. 是否有上下水，很多写字楼是没有上下水的，所以如果准备隔淋浴间的话，是否有上下水必须要问清楚。
4. 是否能装空调，部分玻璃外墙的写字楼不允许业主自己装空调的，一般有中央空调，但有些物业可能周末和下班后是不开中央空调的，这个需要特别注意，第一次租房的话很少会考虑到这点。
5. 停车是否方便，发现很多住的很近的会员来健身都是开着车的...
6. 房屋结构和采光，尽量避免选择各种怪异造型的房屋，以免空间浪费，这里需要说下采光很重要，客户进来后看到工作室是否宽敞亮堂是决定是否买单的重要因素。
7. 房屋承重与隔音，如果大重量的器械或者要经常摔器械的尽量选底层，再高的层高楼上砸杠铃，楼下都能听的清清楚楚的。
8. 租房前问清楚物业和房东是否能用来开设工作室，有些房东是会介意的，租房时问清楚，签订合同时也要写明。
9. 建筑面积与使用面积，租房时说的面积都是建筑面积，你实际能拿到手使用的是使用面积，使用面积/建筑面积就是得房率，有些得房率只有60%，就是你花了租200平方的钱，实际只有120平方。
10. 楼层，之前有说过底层一般来说比较适合开工作室，但是写字楼的2、3层也是可以的，再高就不推荐了，尤其到了早高峰，上下电梯等待时间很长，用户体验就会很差。
11. 承重梁和墙体，如果你的工作室需要在顶上或墙上安装需要承重的架子或器械的，那尤其要注意，一定要问清楚墙体是混凝土还是泡沫墙，后者是不能承重的。
12. 是不是一个好物业，可以先问下已经入住的公司，看看他们对这里的物业的看法，我知道有些物业的管理是非常混乱的，电费水费是随意收取的，而且还要你预支下个月的电费，别惊讶，这还是在上海。
如何找到好房子？
·固定支出，房租、水电等，房租一般是压二付二、也可能是压三付一，各地情况不一，我准备了8个月（包括押金）的房租费用，最好能准备10个月的租金，这样比较保险些。房租只考虑4元（这里不是绝对的，需要计算产出比，同时也要顾及你的总预算）以下的。
·人员开销，也需要准备半年以上的预算，提成制的话只要算底薪就可以了，如果你找的地方比较偏一些，那么你还要考虑员工的住宿，否则招教练就会是难题。
·装修费用，这是一次性费用，不差钱的话，装修是值得投资的，钱不多的就要算的精细些了，这是个大窟窿，以后会有篇幅说到。
·器材费用，这个和装修一个道理，不差钱的可以买些好的，一般健身工作室的器材可以数得过来，类型也差不多，多看几家就知道了，买什么器材和工作室面积、课程设置、工作室定位都有关系，几项需要综合起来考虑。
·推广运营，这个比较复杂些，现在大多数工作室的模式是依靠一些流量平台从线上导流，比如百度糯米、大众点评等，有些需要收费，事先咨询一下，预留这部分的预算。
·其他费用，水、电、宽带、耗材、乱七八糟的小东西。
所有费用整理成excel表格，能详细的就尽量详细，详细不了的就往大的写，多一些冗余，钱多准备些没用坏处，少了就麻烦了。
其实预算不是那么容易写的，在做预算前，我已经基本确定了需要租的场地的面积范围、装修风格、所要购买的器材种类和品牌等，这些是需要花很多时间去调研的。这里先说下工作室的面积，面积决定了工作室能容纳多少学员同时上课，关系到你的收入天花板，但也不是面积越大越好，最小建议150平以上（是使用面积哦，现在很多商用房的得房率只有60%多），差不多可以容纳4-5名学员同时上课（1对1私教），再多的话当然可以挤，但是用户体验就差很多了。大于150平需要慎重考虑，还是成本问题，考察了不少工作室，其实教练闲置率还是很高的，平均一天能上4节课以上的凤毛菱角，你可以很容易的算出投入与产出比，是不是可以支撑大面积的房租。场地是私教工作室最重要的环节之一，
准备策划开工作室后，就开启了全城寻房的工作，毕竟，工作室的位置、格局基本可以确定你能否赚钱甚至能开展的项目，选址有很多不确定性，但是有以下几点在选址找房前是需要确定下来的：
1. 工作室模式
比如开体能工作室和康复工作室对场地要求肯定不一样，要开空中瑜伽工作室，那么层高是硬指标，如果要砸轮胎，那就要考虑底层，等等，可以结合自身的模式来考虑选址的前提条件。
2. 定位人群
一定要了解你的潜在用户以及他们在哪，在CBD商务区开一家廉价工作室显然不靠谱，是做商务区还是居住区，是小白用户还是硬核用户都有很大差别。
3. 大概区域
要考虑和你住所的距离和交通，如果每天去工作室的路上要耗费2小时，除了浪费时间外，也是非常耗费精力的事情，尽可能找近的，当然如果你是租房住就不存在这些问题了。
4. 预算
其实预算不是自己有多少钱就是多少预算，预算是算出来的，就是要看投入产出比，比如在市中心租金肯定贵，但是人多，所以市中心的预算高一些也合理，关键是要看你预算的房租成本能否被利润涵盖掉（以后再说说工作室怎么算账）
什么是好地段？
健身工作室开一半关一半，一点也不夸张，地段几乎是绝大多数原因，所以地段是开一家工作室要考虑的首要也是最重要的原因，是不是一个好地段的判定方式有很多，说几点我觉得比较靠谱的方式：
1.附近3公里范围覆盖了多少小区，可以打开百度地图看，再找几家做的不错的工作室，看看他们周围3公里的小区是不是比你选的地方还要多些？
2.附近有没有商业健身房，如果有2、3家商业健身房在附近，说明这个地段八九不离十了。
3.交通是否方便，如果几分钟就能步行到地铁线，那你的工作室能吸引的不仅是周边人群了，还可能吸引地铁沿线的人群。
4.远离高速路、断头路，尽量选择被社区或写字楼包围的区域，四周都可以有流量进入，如果靠着高速路或断头路，也意味着失去了至少1/4的流入路径。
5.观察一下所选区域内健身房的人数，上午下午晚上都要观察一下，如果连晚上来健身的人也不是很多的话，就要考虑一下了，也许这个区域在未来几年会成熟，现在是不是能支撑你的运营呢？
6.考虑下所选区域的工作室密度，现在的工作室正趋于同质化，如果在一堆工作室扎堆的地方再去凑热闹就没必要了。
以上6点可能不足以帮你筛选出好的地段，好的地段还需要你多走多看...
什么是好房子？
其实没有好房子的定义，因为对于不同业态的工作室，好房子的定义是不同的，所以这里就以一家普通的健身工作室为例来说，看看哪些因素是在租房时必须考虑的：
1. 毛坯房还是装修房，除非接手其他工作室，否则尽量选择毛坯的，装修成本小，装修周期短。
2. 层高要足够，建议尽量选4米左右的层高，2米5那种标准办公楼层高不适合开工作室。
3. 是否有上下水，很多写字楼是没有上下水的，所以如果准备隔淋浴间的话，是否有上下水必须要问清楚。
4. 是否能装空调，部分玻璃外墙的写字楼不允许业主自己装空调的，一般有中央空调，但有些物业可能周末和下班后是不开中央空调的，这个需要特别注意，第一次租房的话很少会考虑到这点。
5. 停车是否方便，发现很多住的很近的会员来健身都是开着车的...
6. 房屋结构和采光，尽量避免选择各种怪异造型的房屋，以免空间浪费，这里需要说下采光很重要，客户进来后看到工作室是否宽敞亮堂是决定是否买单的重要因素。
7. 房屋承重与隔音，如果大重量的器械或者要经常摔器械的尽量选底层，再高的层高楼上砸杠铃，楼下都能听的清清楚楚的。
8. 租房前问清楚物业和房东是否能用来开设工作室，有些房东是会介意的，租房时问清楚，签订合同时也要写明。
9. 建筑面积与使用面积，租房时说的面积都是建筑面积，你实际能拿到手使用的是使用面积，使用面积/建筑面积就是得房率，有些得房率只有60%，就是你花了租200平方的钱，实际只有120平方。
10. 楼层，之前有说过底层一般来说比较适合开工作室，但是写字楼的2、3层也是可以的，再高就不推荐了，尤其到了早高峰，上下电梯等待时间很长，用户体验就会很差。
11. 承重梁和墙体，如果你的工作室需要在顶上或墙上安装需要承重的架子或器械的，那尤其要注意，一定要问清楚墙体是混凝土还是泡沫墙，后者是不能承重的。
12. 是不是一个好物业，可以先问下已经入住的公司，看看他们对这里的物业的看法，我知道有些物业的管理是非常混乱的，电费水费是随意收取的，而且还要你预支下个月的电费，别惊讶，这还是在上海。
如何找到好房子？
寻址常见渠道：
1.中介公司
虽需要付出一定费用，但好在省了心，价格谈判有了中间人，房子的“安全”更有确保。城市越大越发达，中介服务也相应越专业与发达；小型城市的中介可能覆盖范围较小，不专业（个体户或无证），更依靠人际关系纽带作为信息来源与背书保证。
2.通过亲友熟人等人脉寻找。
3.自己寻找，如58同城、百姓网、当地生活服务网站或论坛、街边布告、报纸广告等等。
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4.【大飞鸟、小飞鸟、普拉提全套】
5.【八角笼、拳击擂台、超级拳靶、沙袋、大轮胎】
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